В соответствии с действующим законодательством, возраст совершеннолетия наступает с 18 лет. Гражданский кодекс РФ разделяет несовершеннолетних на малолетних – т.е. не достигших 14 лет и лиц в возрасте с 14 до 18 лет. И одна, и другая категория является детьми, однако малолетние граждане в силу совсем молодого возраста наделены еще меньшей дееспособностью, чем лица категории с 14 до 18 лет, но это не является ущемлением их прав. Часть сделок несовершеннолетние могут осуществлять с согласия родителей, опекуна или попечителя. Это напрямую касается и возможности их участия в сделках с недвижимостью.
Решение родителей, опекунов или согласие попечителей не может рассматриваться как возможность распоряжаться недвижимым имуществом, являющимся собственностью несовершеннолетнего в интересах взрослых. Более того, в большинстве случаев, родители и опекуны не могут сами продать, обменять, подарить, сдать в аренду, разделить или выделить доли из имущества ребенка, а попечитель давать согласие на это без предварительного разрешения органов опеки и попечительства.
«Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, часто содержит определенное условие. Для примера - приобретение в собственность ребенка иного недвижимого имущества взамен отчуждаемого. Это условие должно быть выполнено до того, как документы по отчуждению имущества ребенка будут представлены в органы регистрации прав, иначе в регистрации сделки может быть отказано», - пояснил начальник юридического отдела филиала ППК «Роскадастра» по Томской области Андрей Камышников.
Без предварительного разрешения органов опеки опекун не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного, в том числе:
- по обмену или дарению;
- сдаче внаем (аренду);
- сдаче в безвозмездное пользование или в залог;
- влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей;
- любых других действий, влекущих уменьшение стоимости имущества подопечного.
Согласно Федеральному закону «Об опеке и попечительстве», предварительное разрешение либо отказ в его выдаче должны быть предоставлены законным представителям ребенка в письменной форме не позднее чем через 15 дней с даты подачи соответствующего заявления в орган опеки и попечительства. Отказ в выдаче предварительного разрешения должен быть мотивирован и может быть оспорен в судебном порядке.
В подавляющем большинстве случаев, закон предусматривает обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи, если собственником либо участником общей собственности продаваемого недвижимого имущества является несовершеннолетний. Несоблюдение предусмотренной законом нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
В Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости» указано, что сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.
Отдельно следует отметить сделки с недвижимостью, приобретенной с привлечением средств материнского (семейного) капитала. Закон устанавливает обязанность выделения долей родителям и детям в жилье, которое приобретено за счет средств материнского капитала. По закону, использовав материнский капитал для погашения ипотеки, родители обязаны наделить своих детей причитающимися им долями в недвижимости. То есть, в таком случае, уже закон обязывает родителей соблюсти права ребенка, выступая представителями несовершеннолетних детей.
Решение о государственной регистрации прав (приостановлении или отказе), в том числе в отношении сделок с участием несовершеннолетних, принимается в каждом конкретном случае государственным регистратором прав по результатам правовой экспертизы представленных документов.
Чтобы операция с недвижимостью прошла успешно и свелись к минимуму риски, рекомендуем воспользоваться справочными сервисами на официальном сайте Росреестра. Сервисы Росреестра предоставляют основные сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) бесплатно и в режиме онлайн. Обращаем внимание, представленная на электронных сервисах справочная информация не может использоваться в качестве юридически значимого документа.
Эксперты филиала ППК Роскадастра по Томской области назвали топ-5 бесплатных справочных сервисов, представленных на официальном сайте Росреестра, которые могут помочь при оформлении недвижимости.
Публичная кадастровая карта
Сервис предоставляет общедоступные сведения из ЕГРН в режиме онлайн в текстовой и графической форме. В зависимости от выбранного вида объекта недвижимости пользователи получают различную информацию: границы, площадь и вид разрешенного использования земельных участков; контуры зданий, сооружений или объектов незавершенного строительства; кадастровая стоимость; форма собственности; границы зон с особыми условиями использования территории, территориальных и других зон.
Также на базе Публичной кадастровой карты работают информационные ресурсы «Земля для стройки» и «Земля для туризма».
Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online
С помощью сервиса можно сформировать запрос по кадастровому номеру или адресу объекта недвижимости и получить общедоступные сведения ЕГРН: кадастровая стоимость, статус, площадь, адрес, дата постановки объекта недвижимости на кадастровый учет и т.д.
С помощью сервиса можно проверить объект недвижимости, например, перед заключением договора купли-продажи или аренды.
Жизненные ситуации
Электронный сервис поможет определить перечень документов, необходимых для конкретной услуги Росреестра.
Для формирования пакета документов необходимо пройти анкетирование, состоящее из нескольких вопросов. На основании полученных ответов сервис выдаст список необходимых документов, а также информацию о сроках оказания услуги и размере государственной пошлины. Полученный перечень документов можно сохранить или распечатать. Кроме того, пользователь может перейти по ссылке для получения услуги в электронном виде.
Реестр кадастровых инженеров
Сервис предоставляет достоверные и актуальные сведения о кадастровых инженерах нашей страны. Чтобы проверить, есть ли у специалиста квалификационный аттестат, достаточно знать ФИО кадастрового инженера. Посредством сервиса также можно узнать о результатах профессиональной деятельности специалиста.
Сервис позволяет найти грамотных кадастровых инженеров и не ошибиться в специалисте перед заключением договора на выполнение работ.
Фонд данных государственной кадастровой оценки
С помощью сервиса можно ознакомиться с отчетами об определении кадастровой стоимости, отчетами об оценке рыночной стоимости, на основании которых оспорены результаты определения кадастровой стоимости, а также с систематизированными сведениями об объектах оценки.
«Электронные услуги Росреестра: что нового?»
Одним из приоритетных направлений деятельности Росреестра является совершенствование процесса оказания государственных услуг в электронном виде, развитие инновационных технологий и внедрение цифровых инструментов в интересах граждан, бизнеса и профессионального сообщества.
В 2022 году в рамках программы «Национальной системы пространственных данных» Росреестр продолжил разрабатывать новые электронные сервисы, призванные помочь россиянам решать вопросы, связанные с регистрацией недвижимости и земельных участков.
Например, сервис «Мои объекты недвижимости» - позволит объединить пространственные данные из различных государственных информационных систем, устранить ошибки и противоречия в сведениях. Пользователи смогут отслеживать изменения данных по объектам и их окружению, анализировать рынок недвижимости, прогнозировать развитие территорий.
«Земля просто» - поможет подбирать гражданам и бизнесу участки, подавать заявления на государственные и муниципальные услуги по приобретению прав в упрощенной форме. Ожидается, что после внедрения сервиса сроки получения услуг сократятся в два раза.
Сервис «Градостроительная проработка онлайн» позволит получать информацию о возможностях использования земельного участка, сервис «Согласования в стройке» оптимизирует процедуры, связанные с процессом строительства, а специальный сервис «Индивидуальное жилищное строительство» упростит процедуры для людей и застройщиков при взаимодействии с органами власти.
Часть из новых сервисов в настоящее время проходит тестирование, а сервис «Земля для стройки» уже развернут во всех 85 регионах Российской Федерации и доступен на публичной кадастровой карте Росреестра.
В рамках работы, проводимой Росреестром для упрощения и повышения удобства сделок с недвижимостью, сокращения сроков оказания услуг, с 01.01.2023 все органы власти и органы местного самоуправления направляют заявления на совершение учетно-регистрационных действий в Росреестр только в электронном виде.
В соответствии с законом, в интересах граждан и юридических лиц, органы власти, органы местного самоуправления в случаях, когда право, ограничение права или обременение объекта недвижимости возникают на основании актов этих органов или сделок с этими органами, обязаны самостоятельно направлять в Росреестр документы в электронном виде для регистрации и учета, заверяя их при этом электронной подписью в одностороннем порядке. При этом органы власти и органы местного самоуправления освобождены от уплаты государственной пошлины.
Исполняющая обязанности руководителя Управления Росреестра по Томской области Людмила Лабуткина: «Электронные заявления рассматриваются Управлением в течение 1-2 дней при условии полного соответствия представленных документов требованиям действующего законодательства, что значительно меньше срока, установленного законом. Таким образом, переход Росреестра на взаимодействие с органами власти и органами местного самоуправления исключительно в электронном виде способствует сокращению сроков регистрации – важному показателю качества и доступности государственных услуг Росреестра.».
А с 1 января 2024 года на электронную форму взаимодействия Росреестр полностью перейдет и с юридическими лицами, в том числе с застройщиками и кредитными учреждениями.
